Koľko stojí znalecký posudok na byt?

Znalecký posudok na byt na Slovensku (vrátane Košíc) stojí štandardne od 200 do 350 eur v závislosti od rozlohy, lokality a účelu. Pri financovaní hypotékou banky vyžadujú posudok vypracovaný znalcom zapísaným v zozname Ministerstva spravodlivosti SR. Cena zvyčajne zahŕňa obhliadku bytu, určenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a vyhotovenie posudku v tlačenej aj elektronickej forme. Rozdiely vznikajú  podľa aktuálnej vyťaženosti znalcov a požadovanej rýchlosti spracovania.

Potrebujete iba oceniť byt pred jeho predajom?

Ak potrebujete zistiť aktuálnu trhovú cenu bytu pred jeho predajom, nepotrebujete znalecký posudok. Takýto odhad ceny vám pripravia lacnejšie a rýchlejšie realitné kancelárie. V realitnej kancelárii Férovo ponúkame klientom bezplatný cenový posudok do 24 hodín.

Od čoho závisí cena znaleckého posudku na byt?

Cena znaleckého posudku nie je jednotná. Každý znalec si stanovuje vlastný cenník, pričom zohľadňuje viacero faktorov. Najväčší vplyv na konečnú cenu majú veľkosť bytu, lokalita a účel vypracovania posudku. Posudok pre potreby hypotekárneho úveru býva štandardizovaný, zatiaľ čo posudok pre dedičské konanie alebo súdny spor môže vyžadovať rozsiahlejšie podklady.

Medzi hlavné faktory ovplyvňujúce cenu patria:

• výmera bytu,
• počet izieb,
• lokalita nehnuteľnosti,
• dostupnosť potrebných podkladov,
• účel znaleckého posudku,
• požadovaný termín vyhotovenia,
• prípadný expresný príplatok.

Vo väčších mestách, ako sú Košice alebo Bratislava, bývajú ceny mierne vyššie než v menších okresných mestách.

Ceny znaleckých posudkov na byty na Slovensku najčastejšie pohybujú v nasledujúcich rozpätiach:

• garsónka alebo 1-izbový byt: 200 eur,
• 2-izbový byt: 180 – 250 eur,
• 3-izbový byt: 220 – 300 eur,
• 4-izbový a väčší byt: 250 – 350 eur,
• expresné vypracovanie do 48 hodín: príplatok približne 50 – 100 eur.

Ide o orientačné sumy. V konkrétnych prípadoch sa môžu líšiť. Niektoré banky spolupracujú s vlastnými zmluvnými znalcami, čo môže proces zjednodušiť. Cena samotného posudku však zostáva spravidla porovnateľná s trhovým priemerom.

Potrebujete znalecký posudok vždy pri predaji bytu?

Nie. Samotný predaj bytu znalecký posudok nevyžaduje. Najčastejšie sa posudok vyhotovuje vtedy, keď kupujúci financuje kúpu prostredníctvom hypotéky. Banka potrebuje poznať hodnotu nehnuteľnosti, ktorá bude slúžiť ako zabezpečenie úveru.

Znalecký posudok môže byť potrebný aj v ďalších situáciách:

• dedičské konanie,
• vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov,
• darovanie nehnuteľnosti,
• súdne spory,
• exekučné konania,
• účtovné a daňové účely.

Ak kupujúci platí celú kúpnu cenu z vlastných zdrojov, znalecký posudok zvyčajne nie je nevyhnutný.

Ako prebieha vypracovanie znaleckého posudku?

Proces býva pomerne jednoduchý a vo väčšine prípadov trvá niekoľko dní. Najskôr kontaktujete znalca a dohodnete si termín obhliadky. Znalec si vyžiada potrebné dokumenty a následne byt osobne navštívi.

Znalcovi spravidla potrebujete poskytnúť tieto dokumenty:

• Nadobúdacia zmluva: Kupna zmluva, darovacia zmluva alebo osvedčenie o dedičstve, ktorým preukazujete aktuálne vlastníctvo.
• Potvrdenie o veku stavby: Vystavuje ho správca bytového domu alebo spoločenstvo vlastníkov, prípadne pomôže pôvodné kolaudačné rozhodnutie.

Po obhliadke znalec spracuje údaje a pripraví finálny posudok.

Koľko trvá vyhotovenie znaleckého posudku?

Štandardná lehota sa pohybuje od 5 do 10 pracovných dní. Vo vyťaženejších obdobiach môže byť čakacia doba dlhšia, najmä vo väčších mestách. Ak potrebujete posudok urýchlene, mnohí znalci ponúkajú expresné spracovanie za príplatok.

Aké predpisy upravujú vypracovanie znaleckých posudkov?

Činnosť znalcov na Slovensku upravuje najmä zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch. Spôsob určovania všeobecnej hodnoty nehnuteľností bližšie stanovuje vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku.

Oplatí sa vyberať znalca iba podľa ceny?

Najnižšia cena nemusí znamenať najlepšie riešenie. Dôležité sú skúsenosti znalca, jeho dostupnosť a to, či jeho posudky bez problémov akceptujú banky. Chyby alebo neúplné podklady môžu celý proces financovania predĺžiť.

Pri výbere znalca sa preto zamerajte na:

• zápis v zozname Ministerstva spravodlivosti SR,
• skúsenosti s oceňovaním bytov,
• referencie klientov,
• rýchlosť komunikácie,
• termín dodania posudku.

Rozdiel niekoľkých desiatok eur býva v porovnaní s hodnotou celej transakcie zanedbateľný. Zoznam znalcov v Košiciach nájdete na tejto stránke. 

Aký je rozdiel medzi trhovou cenou a všeobecnou hodnotou?

V realitnej praxi sa často zamieňajú pojmy trhová cena a všeobecná hodnota, pričom pre banku je kľúčový práve druhý menovaný. Trhová cena je suma, ktorú je kupujúci reálne ochotný zaplatiť na základe emócií, dopytu a ponuky v danom čase.

Všeobecná hodnota, ktorú vypočítava znalec, je objektívna cena stanovená exaktne pomocou matematických metodík, porovnávacej metódy a koeficientov polohovej diferenciácie. Znalec očisťuje cenu od trhových výkyvov a špekulatívnych bublín, preto môže byť znalecká hodnota niekedy nižšia ako reálna predajná cena.

Prečo banka vyžaduje znalecký posudok?

Bankové inštitúcie požičiavajú peniaze na dlhé desiatky rokov a potrebujú mať istotu, že zakladaná nehnuteľnosť má reálnu hodnotu. Znalecký posudok slúži ako nezávislý a legislatívne podložený doklad o cene, ktorú by byt dosiahol pri rýchlom predaji na voľnom trhu.

Banka na základe tohto dokumentu vypočítava takzvané LTV (Loan to Value), čo je pomer výšky úveru k hodnote zabezpečenia. Podľa aktuálnych  pravidiel Národnej banky Slovenska (NBS) banky bežne poskytujú hypotéky do 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Ak znalec ohodnotí byt na nižšiu sumu ako je kúpna cena, kupujúci musí rozdiel doplatiť z vlastných úspor.

Ako prebieha samotná obhliadka bytu znalcom?

Obhliadka nehnuteľnosti je povinnou zákonnou súčasťou procesu a znalec ju musí vykonať osobne priamo na mieste. Trvá zvyčajne od 30 do 60 minút v závislosti od komplikovanosti dispozície a prístupu k spoločným priestorom.

Počas obhliadky znalec vykonáva fotodokumentáciu všetkých miestností vrátane kúpeľne, WC, balkóna a pivničných priestorov. Zameriava sa na technický stav okien, podláh, jadra, rozvodov a celkové opotrebenie materiálov. Súčasťou je aj nafotenie bytového domu zvonku, vchodových priestorov, výťahu a prístupovej komunikácie.

Najčastejšie otázky

Kto platí znalecký posudok pri predaji bytu?

Posudok platí ten, kto si ho objednáva. Pri kúpe financovanej hypotékou ide najčastejšie o kupujúceho.

Ako dlho platí znalecký posudok pre banku?

Väčšina bánk akceptuje znalecký posudok, ktorý nie je starší ako 6 mesiacov. Presné podmienky sa môžu medzi bankami líšiť.

Môžem použiť jeden znalecký posudok vo viacerých bankách?

Áno. Ak spĺňa požiadavky danej banky a nie je príliš starý, spravidla ho možno použiť aj pri podaní žiadosti v inej banke.

Je možné získať znalecký posudok expresne?

Áno. Mnohí znalci ponúkajú vypracovanie do 24 až 48 hodín. Za expresné spracovanie sa zvyčajne účtuje príplatok vo výške 50 až 100 eur.

Potrebujem znalecký posudok aj pri dedičskom konaní?

V mnohých prípadoch áno. O potrebe vypracovania posudku rozhoduje notár podľa konkrétnych okolností dedičského konania.