Aké výdavky (náklady) si môže uplatniť fyzická osoba , ktorá má príjem z prenájmu nehnuteľnosti bez živnosti? Závisí to od toho, či je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku alebo nie.
Daňové výdavky (náklady) pri prenájme nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku
Ak fyzická osoba (bez živnosti) nezaradí prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku, môže si uplatniť do daňových výdavkov len tieto výdavky (náklady):
- elektrická energia,
- teplo na vykurovanie a teplá úžitková voda,
- pitná a úžitková vody pre domácnosť,
- plyn,
- odvádzanie odpadovej vody z domácností,
- osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome,
- používanie výťahu,
- kontrolu a čistenie komínov,
- odvod popola, smetí a splaškov,
- čistenie žúmp,
- vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou,
- internet.
Výdavky (náklady) na energie a ostatné služby sú daňovými výdavkami prenajímateľa iba vtedy, ak má zmluvný vzťah s dodávateľmi energií uzatvorený práve prenajímateľ (ak platby vykonáva priamo prenajímateľ, ale aj vtedy, ak platby vykonáva nájomca, pričom sú tieto platby u prenajímateľa aj nepeňažným príjmom).
Daňové výdavky (náklady) pri prenájme nehnuteľnosti zaradenej v obchodnom majetku
Fyzická osoba, ktorá dosahuje príjem z prenájmu nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, musí o tejto nehnuteľnosti účtovať v sústave jednoduchého alebo podvojného účtovníctva ako o obchodnom majetku alebo viesť daňovú evidenciu.
Práve to, že fyzická osoba prenajímanú nehnuteľnosť zaradí do majetku a bude o nej účtovať v dlhodobom hmotnom majetku alebo tento majetok zaradí do daňovej evidencie podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov znamená to, že má nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku.
Fyzická osoba uplatní do daňových výdavkov v prípade zaradenia prenajímanej nehnuteľnosti do obchodného majetku, okrem výdavkov (nákladov), ktoré vynaloží na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, t. j. len výdavky na energie a výdavky na ostatné služby, aj tieto preukázateľné výdavky (náklady) vynaložené v súvislosti s touto nehnuteľnosťou, napr.:
- výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (t. j. odpisy),
- výdavky na technické zhodnotenie,
- výdavky na jej opravy a udržiavanie,
- výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti,
- daň z nehnuteľností,
- výdavky týkajú sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv,
- úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti,
- iné výdavky súvisiace s prenajímanou nehnuteľnosťou.
Pozor na nevýhodu zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku
Výhodou zaradenia prenajímanej nehnuteľnosti do obchodného majetku je širší okruh výdavkov (nákladov), ktoré je možné uplatniť do daňových výdavkov, avšak je potrebné upozorniť aj na nevýhodu zaradenia prenajímanej nehnuteľnosti, ktorá súvisí s predajom nehnuteľnosti.
V prípade, ak sa fyzická osoba rozhodne prenajímanú nehnuteľnosť, ktorú vyradila z obchodného majetku predať, bude predmetom dane z príjmov v lehote do piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku. Okrem dane z príjmov však bude musieť fyzická osoba zaplatiť aj odvody do zdravotnej poisťovne, a to vo výške 14 % z vymeriavacieho základu.
