Čo je to exkluzívna zmluva? Je povinná pri predaji nehnuteľnosti?

Väčšina predávajúcich podpíše exkluzívnu zmluvu bez toho, aby rozumela jej právnym následkom. Až keď nie sú spokojní – nekomunikuje sa, obhliadky nie sú, cena je zlá alebo maklér nepracuje – začnú zisťovať, či a ako z nej môžu vycúvať.

V poradni vysvetlíme:

• čo je exkluzívna zmluva,
• či je povinná,
• pod akými názvami sa s ňou môžete stretnúť,
• aké z nej máte povinnosti,
• či sa dá vypovedať,
• a na čo si dať pozor ešte pred podpisom.

Čo je exkluzívna zmluva

Exkluzívna zmluva (zvyčajne zmluva o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti) znamená:

Predaj vašej nehnuteľnosti zabezpečuje výhradne jedna konkrétna realitná kancelária a vy nesmiete počas jej trvania predať nehnuteľnosť cez nikoho iného — ani sami.

Toto je kľúčové:
Neznamená to, že oni majú povinnosť predať. Znamená to, že vy nesmiete predať inde.

Ak predáte nehnuteľnosť:

• cez inú realitku,
• priamo kupujúcemu,
• známemu alebo susedovi,

zvyčajne vzniká nárok na províziu pôvodnej realitnej kancelárie — aj keď sa na predaji vôbec nepodieľala.

Je exkluzívna zmluva povinná?

Nie. Zákon vám vôbec neprikazuje podpísať exkluzívnu zmluvu, aby vám realitná kancelária mohla predávať nehnuteľnosť.

Ide výhradne o obchodnú dohodu medzi vami a konkrétnou realitnou kanceláriou. Môžete:

• predávať sami (bez realitky),
• spolupracovať s viacerými realitnými kanceláriami naraz,
• alebo si zvoliť jednu kanceláriu výhradne (exkluzívne).

Exkluzivita je teda voľba, nie štandardná povinnosť.

Kedy má exkluzivita zmysel

Exkluzívna zmluva môže byť rozumná, ale iba ak:

• je krátka (napr. 3 mesiace),
• obsahuje možnosť výpovede,
• presne definuje, čo realitná kancelária robí,
• a dostávate pravidelné informácie o priebehu predaja.

Ak tieto veci v zmluve nie sú, exkluzivita nie je výhoda pre predávajúceho — je to poistka pre realitnú kanceláriu.

Pod akými názvami sa exkluzívna zmluva skrýva

Klienti si často myslia, že exkluzivitu nepodpísali, lebo sa dokument tak nevolal. V praxi sa používa viac označení:

• zmluva o sprostredkovaní
• zmluva o výhradnom sprostredkovaní
• zmluva o spolupráci pri predaji
• mandátna zmluva
• dohoda o predaji nehnuteľnosti

Názov nerozhoduje. Rozhoduje obsah.

Ak sa v texte nachádza formulácia typu:

• „objednávateľ sa zaväzuje neuzavrieť zmluvu s inou osobou“
• „predaj bude zabezpečovaný výhradne sprostredkovateľom“
• „objednávateľ nesmie nehnuteľnosť ponúkať samostatne“

tak ide o exkluzívnu zmluvu bez ohľadu na názov.

Aké záväzky z exkluzívnej zmluvy vznikajú

Podpisom zvyčajne preberáte tieto povinnosti:

1. nesmiete osloviť inú realitnú kanceláriu
2. nesmiete si nájsť kupujúceho sami
3. musíte zaplatiť províziu aj pri vlastnom kupujúcom
4. musíte spolupracovať (obhliadky, dokumenty, prístup do nehnuteľnosti)

Najčastejšie nedorozumenie:

Predávajúci si nájde kupujúceho sám (napr. známy z práce) a myslí si, že realitka nemá nárok na províziu. Vo väčšine exkluzívnych zmlúv však nárok vzniká už samotným porušením výhradnosti, nie až sprostredkovaním predaja.

Ako zistiť, či sa dá zmluva vypovedať

Toto je najdôležitejšia časť celej zmluvy — a takmer nikto ju pred podpisom nečíta.

Skontrolujte tieto 4 veci:

1. Doba trvania

Najčastejšie 3 až 12 mesiacov (odporúčame maximálne 3 s možnosťou predĺženia po dohode; nie automatické predĺženie)

Ak je zmluva uzavretá na dobu určitú bez možnosti výpovede, nedá sa jednostranne ukončiť len preto, že nie ste spokojní.

2. Výpovedná lehota

Hľadajte sekciu „výpoveď“, „zánik zmluvy“ alebo „ukončenie spolupráce“.

Môžu nastať 3 situácie:

A – výpoveď bez udania dôvodu
(bezpečné)

B – výpoveď iba pri porušení povinností makléra
(ťažko preukázateľné)

C – žiadna výpoveď počas trvania zmluvy
(prakticky ste viazaný až do konca)

3. Automatické predlžovanie

Veľmi časté ustanovenie:

„Ak žiadna zo strán nevypovie zmluvu 30 dní pred uplynutím, automaticky sa predlžuje o ďalšie obdobie.“

Klienti si myslia, že zmluva skončila. Neskončila. Automatické predlžovanie zmluvy neodporúčame.

4. Sankcie (zmluvná pokuta)

Kritická časť. Hľadajte:
• „zmluvná pokuta“
• „paušálna náhrada škody“
• „nárok na províziu pri porušení“

Typicky:

• 3 000 €
• % z ceny
• plná provízia

A uplatní sa aj keď predáte sami.

Na čo si dať pozor pred podpisom

Ak chcete mať kontrolu nad predajom, sledujte najmä:

Dĺžku zmluvy

Bezpečné: 3 mesiace
Rizikové: 6 mesiacov
Veľmi rizikové: 12 mesiacov

Dlhá exkluzivita bez reálnych marketingových záväzkov znamená, že realitka nemá tlak pracovať.

Povinnosti realitnej kancelárie

V dobrej zmluve musí byť konkrétne uvedené, čo realitka vykoná:

• profesionálne fotenie
• pôdorys
• inzercia
• obhliadky
• reporting
• zmluvy
• úhrada poplatkov…

Ak tam nič konkrétne nie je, zmluva viaže vás, nie ju.

Nárok na províziu

Najproblematickejšia formulácia:

nárok na províziu vzniká aj v prípade, že si kupujúceho nájde objednávateľ sám.

To je klasická exkluzivita.

Najčastejšia chyba predávajúcich

Ľudia si myslia:

„Veď keď nebudem spokojný, tak to zruším.“

Nie — zmluva o sprostredkovaní nie je nezáväzná spolupráca. Je to obchodná zmluva podľa Občianskeho zákonníka. A realitná kancelária ju vie vymáhať.

Praktická rada

Pred podpisom si vypýtajte:

návrh zmluvy domov,

aspoň 24 hodín na prečítanie.

Ak vám niekto tvrdí, že sa musí podpísať hneď, ide o varovný signál.