Preskočiť na obsah
REALITNÝ BULLETIN
KOŠICE 2025
Každoročné zhrnutie košického realitného trhu od roku 2019
Aký bol rok 2025 v Košiciach?
CENY NEHNUTEĽNOSTÍ OPÄŤ RASTÚPo stagnácii v roku 2024 naštartoval realitný trh k ďalšiemu výraznému rastu. Vyššiemu dopytu pomohli najmä klesajúce úrokové sadzby hypotekárnych úverov a optimistické vyhliadky investorov.
ROK RÝCHLEHO RASTU
V Košiciach rástli ceny ceny medziročne o 15,5 %.
+ 15,5 % (1)
Line chart. Data table with 84 rows and 2 columns follows.
| 1Q 2005 | 508 |
|---|---|
| 2Q 2005 | 514 |
| 3Q 2005 | 540 |
| 4Q 2005 | 530 |
| 1Q 2006 | 536 |
| 2Q 2006 | 580 |
| 3Q 2006 | 600 |
| 4Q 2006 | 607 |
| 1Q 2007 | 660 |
| 2Q 2007 | 748 |
| 3Q 2007 | 863 |
| 4Q 2007 | 978 |
| 1Q 2008 | 1,093 |
| 2Q 2008 | 1,186 |
| 3Q 2008 | 1,159 |
| 4Q 2008 | 1,108 |
| 1Q 2009 | 960 |
| 2Q 2009 | 913 |
| 3Q 2009 | 897 |
| 4Q 2009 | 917 |
| 1Q 2010 | 919 |
| 2Q 2010 | 911 |
| 3Q 2010 | 942 |
| 4Q 2010 | 993 |
| 1Q 2011 | 996 |
| 2Q 2011 | 978 |
| 3Q 2011 | 972 |
| 4Q 2011 | 954 |
| 1Q 2012 | 960 |
| 2Q 2012 | 954 |
| 3Q 2012 | 999 |
| 4Q 2012 | 973 |
| 1Q 2013 | 955 |
| 2Q 2013 | 945 |
| 3Q 2013 | 918 |
| 4Q 2013 | 894 |
| 1Q 2014 | 894 |
| 2Q 2014 | 924 |
| 3Q 2014 | 936 |
| 4Q 2014 | 925 |
| 1Q 2015 | 941 |
| 2Q 2015 | 951 |
| 3Q 2015 | 965 |
| 4Q 2015 | 927 |
| 1Q 2016 | 928 |
| 2Q 2016 | 922 |
| 3Q 2016 | 928 |
| 4Q 2016 | 951 |
| 1Q 2017 | 953 |
| 2Q 2017 | 990 |
| 3Q 2017 | 1,067 |
| 4Q 2017 | 1,050 |
| 1Q 2018 | 1,073 |
| 2Q 2018 | 1,079 |
| 3Q 2018 | 1,088 |
| 4Q 2018 | 1,046 |
| 1Q 2019 | 1,035 |
| 2Q 2019 | 1,016 |
| 3Q 2019 | 1,050 |
| 4Q 2019 | 1,035 |
| 1Q 2020 | 1,092 |
| 2Q 2020 | 1,354 |
| 3Q 2020 | 1,421 |
| 4Q 2020 | 1,434 |
| 1Q 2021 | 1,681 |
| 2Q 2021 | 1,756 |
| 3Q 2021 | 1,810 |
| 4Q 2021 | 1,946 |
| 1Q 2022 | 2,244 |
| 2Q 2022 | 2,348 |
| 3Q 2022 | 2,385 |
| 4Q 2022 | 2,364 |
| 1Q 2023 | 2,220 |
| 2Q 2023 | 2,111 |
| 3Q 2023 | 2,016 |
| 4Q 2023 | 2,076 |
| 1Q 2024 | 2,011 |
| 2Q 2024 | 2,087 |
| 3Q 2024 | 2,087 |
| 4Q 2024 | 2,222 |
| 1Q 2025 | 2,349 |
| 2Q 2025 | 2,508 |
| 3Q 2025 | 2,411 |
| 4Q 2025 | 2,608 |
Pozrite si aj detailné informácie o vývoji cien nehnuteľností v Košiciach
DOSTUPNOSŤ BÝVANIA SA MIERNE ZHORŠILA
V roku 2025 vzrástli ceny nehnuteľností rýchlejšie ako mzdy a dostupnosť bývania sa mierne zhoršila. Dostupnosť bývania v Košiciach je 4. najhoršia v EÚ.
Line chart. Data table with 34 rows and 2 columns follows.
| m² bytu za mesačnú mzdu | |
|---|---|
| 1993 | 0.81 |
| 1994 | 0.88 |
| 1995 | 0.93 |
| 1996 | 0.99 |
| 1997 | 1.05 |
| 1998 | 1.07 |
| 1999 | 1.09 |
| 2000 | 1.11 |
| 2001 | 1.03 |
| 2002 | 0.74 |
| 2003 | 0.58 |
| 2004 | 0.56 |
| 2005 | 0.68 |
| 2006 | 0.62 |
| 2007 | 0.52 |
| 2008 | 0.46 |
| 2009 | 0.54 |
| 2010 | 0.58 |
| 2011 | 0.6 |
| 2012 | 0.62 |
| 2013 | 0.64 |
| 2014 | 0.66 |
| 2015 | 0.65 |
| 2016 | 0.62 |
| 2017 | 0.6 |
| 2018 | 0.59 |
| 2019 | 0.58 |
| 2020 | 0.55 |
| 2021 | 0.51 |
| 2022 | 0.44 |
| 2023 | 0.5 |
| 2024 | 0.52 |
| 2025 | 0.51 |
Pozrite si aj detailné porovnanie vývoja miezd, cien nehnuteľností a dostupnosti bývania.
Pýtali ste sa: Oplatí sa ešte kúpiť investičný byt?
Investícia do bytu v Košiciach už neponúkne návratnosť na akú boli investori zvyknutí v minulosti. Starostlivým výberom nehnuteľnosti a investičného zámeru je však aj dnes možné dosiahnuť výnosové percento okolo 3,5%. Pozrite si našu kalkulačku výnosového percenta
NÁJOMNÉ RÁSTLO
Prenajímatelia prenášajú zvýšené splátky úverov a ceny energií na nájomcov. Na nájomné tlačí aj zvýšený dopyt zo strany zahraničných študentov a prisťahovalcov. Tento trend by mal pokračovať aj v najbližších rokoch.
+ 8 %(2)
NIŽŠIE ÚROKY A VÝRAZNE VIAC HYPOTÉK
Medziročne klesli úroky z úverov na nehnuteľnosti z 4,01% na 3,41%.
Oživenie na realitnom trhu potvrdzuje náras nových úverov na bývanie o 42,5%..
ÚROKOVÉ SADZBY
- 15 %(3)
NOVÉ ÚVERY
+ 42,5 %(4)
Line chart. Data table with 266 rows and 2 columns follows.
| 1/2004 | 7.97 |
|---|---|
| 2/2004 | 7.96 |
| 3/2004 | 7.99 |
| 4/2004 | 8.03 |
| 5/2004 | 7.98 |
| 6/2004 | 7.84 |
| 7/2004 | 7.73 |
| 8/2004 | 7.68 |
| 9/2004 | 7.31 |
| 10/2004 | 6.86 |
| 11/2004 | 6.84 |
| 12/2004 | 7.26 |
| 1/2005 | 7.16 |
| 2/2005 | 6.64 |
| 3/2005 | 6.52 |
| 4/2005 | 6.39 |
| 5/2005 | 6.79 |
| 6/2005 | 6.35 |
| 7/2005 | 6.29 |
| 8/2005 | 5.85 |
| 9/2005 | 5.56 |
| 10/2005 | 5.61 |
| 11/2005 | 5.64 |
| 12/2005 | 5.77 |
| 1/2006 | 5.61 |
| 2/2006 | 5.6 |
| 3/2006 | 6.08 |
| 4/2006 | 5.47 |
| 5/2006 | 5.7 |
| 6/2006 | 5.83 |
| 7/2006 | 5.98 |
| 8/2006 | 6.3 |
| 9/2006 | 6.4 |
| 10/2006 | 6.5 |
| 11/2006 | 6.48 |
| 12/2006 | 6.36 |
| 1/2007 | 6.21 |
| 2/2007 | 6.3 |
| 3/2007 | 6.15 |
| 4/2007 | 6.05 |
| 5/2007 | 5.87 |
| 6/2007 | 5.79 |
| 7/2007 | 5.66 |
| 8/2007 | 6.01 |
| 9/2007 | 5.97 |
| 10/2007 | 6.09 |
| 11/2007 | 6.11 |
| 12/2007 | 6.16 |
| 1/2008 | 6.12 |
| 2/2008 | 6.16 |
| 3/2008 | 6.17 |
| 4/2008 | 6.04 |
| 5/2008 | 5.98 |
| 6/2008 | 6.01 |
| 7/2008 | 6.2 |
| 8/2008 | 6.44 |
| 9/2008 | 6.31 |
| 10/2008 | 6.23 |
| 11/2008 | 6.38 |
| 12/2008 | 6.45 |
| 1/2009 | 6.37 |
| 2/2009 | 6.15 |
| 3/2009 | 6.13 |
| 4/2009 | 6.21 |
| 5/2009 | 6.17 |
| 6/2009 | 5.96 |
| 7/2009 | 5.96 |
| 8/2009 | 5.95 |
| 9/2009 | 5.89 |
| 10/2009 | 5.78 |
| 11/2009 | 5.61 |
| 12/2009 | 5.57 |
| 1/2010 | 5.58 |
| 2/2010 | 5.61 |
| 3/2010 | 5.65 |
| 4/2010 | 5.46 |
| 5/2010 | 5.44 |
| 6/2010 | 5.31 |
| 7/2010 | 5.29 |
| 8/2010 | 5.37 |
| 9/2010 | 5.38 |
| 10/2010 | 4.93 |
| 11/2010 | 4.64 |
| 12/2010 | 4.68 |
| 1/2011 | 4.55 |
| 2/2011 | 4.89 |
| 3/2011 | 4.88 |
| 4/2011 | 4.84 |
| 5/2011 | 4.78 |
| 6/2011 | 4.62 |
| 7/2011 | 4.71 |
| 8/2011 | 4.65 |
| 9/2011 | 4.81 |
| 10/2011 | 4.93 |
| 11/2011 | 4.86 |
| 12/2011 | 4.85 |
| 1/2012 | 5.12 |
| 2/2012 | 4.97 |
| 3/2012 | 4.77 |
| 4/2012 | 4.65 |
| 5/2012 | 4.62 |
| 6/2012 | 4.59 |
| 7/2012 | 4.66 |
| 8/2012 | 4.83 |
| 9/2012 | 4.48 |
| 10/2012 | 4.34 |
| 11/2012 | 4.26 |
| 12/2012 | 4.28 |
| 1/2013 | 4.53 |
| 2/2013 | 4.4 |
| 3/2013 | 4.26 |
| 4/2013 | 4.13 |
| 5/2013 | 3.99 |
| 6/2013 | 3.95 |
| 7/2013 | 3.94 |
| 8/2013 | 3.98 |
| 9/2013 | 3.92 |
| 10/2013 | 3.91 |
| 11/2013 | 3.87 |
| 12/2013 | 3.82 |
| 1/2014 | 3.79 |
| 2/2014 | 3.74 |
| 3/2014 | 3.54 |
| 4/2014 | 3.45 |
| 5/2014 | 3.38 |
| 6/2014 | 3.27 |
| 7/2014 | 3.21 |
| 8/2014 | 3.17 |
| 9/2014 | 3.12 |
| 10/2014 | 3.01 |
| 11/2014 | 2.79 |
| 12/2014 | 2.7 |
| 1/2015 | 2.74 |
| 2/2015 | 2.65 |
| 3/2015 | 2.62 |
| 4/2015 | 2.59 |
| 5/2015 | 2.49 |
| 6/2015 | 2.41 |
| 7/2015 | 2.43 |
| 8/2015 | 2.42 |
| 9/2015 | 2.38 |
| 10/2015 | 2.4 |
| 11/2015 | 2.41 |
| 12/2015 | 2.35 |
| 1/2016 | 2.36 |
| 2/2016 | 2.26 |
| 3/2016 | 1.94 |
| 4/2016 | 1.8 |
| 5/2016 | 1.68 |
| 6/2016 | 1.79 |
| 7/2016 | 1.81 |
| 8/2016 | 1.84 |
| 9/2016 | 1.81 |
| 10/2016 | 1.78 |
| 11/2016 | 1.78 |
| 12/2016 | 1.88 |
| 1/2017 | 1.88 |
| 2/2017 | 1.9 |
| 3/2017 | 1.88 |
| 4/2017 | 1.89 |
| 5/2017 | 1.83 |
| 6/2017 | 1.79 |
| 7/2017 | 1.88 |
| 8/2017 | 1.86 |
| 9/2017 | 1.82 |
| 10/2017 | 1.74 |
| 11/2017 | 1.7 |
| 12/2017 | 1.77 |
| 1/2018 | 1.61 |
| 2/2018 | 1.64 |
| 3/2018 | 1.65 |
| 4/2018 | 1.64 |
| 5/2018 | 1.57 |
| 6/2018 | 1.51 |
| 7/2018 | 1.52 |
| 8/2018 | 1.53 |
| 9/2018 | 1.49 |
| 10/2018 | 1.47 |
| 11/2018 | 1.46 |
| 12/2018 | 1.45 |
| 1/2019 | 1.47 |
| 2/2019 | 1.48 |
| 3/2019 | 1.49 |
| 4/2019 | 1.5 |
| 5/2019 | 1.51 |
| 6/2019 | 1.48 |
| 7/2019 | 1.42 |
| 8/2019 | 1.34 |
| 9/2019 | 1.22 |
| 10/2019 | 1.19 |
| 11/2019 | 1.06 |
| 12/2019 | 1.02 |
| 1/2020 | 1.03 |
| 2/2020 | 1.02 |
| 3/2020 | 1.03 |
| 4/2020 | 1.09 |
| 5/2020 | 1.09 |
| 6/2020 | 1.07 |
| 7/2020 | 1.07 |
| 8/2020 | 1.07 |
| 9/2020 | 1.06 |
| 10/2020 | 1.01 |
| 11/2020 | 1.05 |
| 12/2020 | 1.02 |
| 1/2021 | 0.97 |
| 2/2021 | 1.02 |
| 3/2021 | 1 |
| 4/2021 | 1.02 |
| 5/2021 | 1 |
| 6/2021 | 0.98 |
| 7/2021 | 0.97 |
| 8/2021 | 0.97 |
| 9/2021 | 0.94 |
| 10/2021 | 0.96 |
| 11/2021 | 0.93 |
| 12/2021 | 0.93 |
| 1/2022 | 1 |
| 2/2022 | 1.02 |
| 3/2022 | 1.11 |
| 4/2022 | 1.34 |
| 5/2022 | 1.62 |
| 6/2022 | 1.82 |
| 7/2022 | 2.15 |
| 8/2022 | 2.43 |
| 9/2022 | 2.52 |
| 10/2022 | 2.82 |
| 11/2022 | 2.96 |
| 12/2022 | 3.06 |
| 1/2023 | 3.22 |
| 2/2023 | 3.6 |
| 3/2023 | 3.67 |
| 4/2023 | 3.68 |
| 5/2023 | 3.78 |
| 6/2023 | 3.92 |
| 7/2023 | 3.91 |
| 8/2023 | 3.95 |
| 9/2023 | 3.93 |
| 10/2023 | 4.01 |
| 11/2023 | 4.06 |
| 12/2023 | 4.01 |
| 1/2024 | 3.97 |
| 2/2024 | 4.11 |
| 3/2024 | 4.18 |
| 4/2024 | 4.15 |
| 5/2024 | 4.21 |
| 6/2024 | 4.23 |
| 7/2024 | 4.2 |
| 8/2024 | 4.18 |
| 9/2024 | 4.14 |
| 10/2024 | 4.09 |
| 11/2024 | 4.01 |
| 12/2024 | 3.92 |
| 1/2025 | 3.86 |
| 2/2025 | 3.84 |
| 3/2025 | 3.81 |
| 4/2025 | 3.74 |
| 5/2025 | 3.66 |
| 6/2025 | 3.64 |
| 7/2025 | 3.59 |
| 8/2025 | 3.57 |
| 9/2025 | 3.53 |
| 10/2025 | 3.46 |
| 11/2025 | 3.41 |
| 12/2025 | 3.4 |
| 1/2026 | 3.38 |
| 2/2026 | 3.36 |
Line chart. Data table with 88 rows and 2 columns follows.
| 11/2018 | 814,261 |
|---|---|
| 12/2018 | 778,390 |
| 1/2019 | 676,773 |
| 2/2019 | 665,371 |
| 3/2019 | 802,102 |
| 4/2019 | 747,198 |
| 5/2019 | 819,763 |
| 6/2019 | 772,478 |
| 7/2019 | 876,643 |
| 8/2019 | 888,130 |
| 9/2019 | 942,983 |
| 10/2019 | 1,181,186 |
| 11/2019 | 1,231,680 |
| 12/2019 | 1,329,339 |
| 1/2020 | 1,210,432 |
| 2/2020 | 1,170,387 |
| 3/2020 | 1,185,648 |
| 4/2020 | 998,180 |
| 5/2020 | 926,402 |
| 6/2020 | 971,322 |
| 7/2020 | 901,438 |
| 8/2020 | 795,296 |
| 9/2020 | 883,090 |
| 10/2020 | 1,100,790 |
| 11/2020 | 1,013,883 |
| 12/2020 | 1,075,738 |
| 1/2021 | 822,511 |
| 2/2021 | 1,060,590 |
| 3/2021 | 1,328,795 |
| 4/2021 | 1,228,328 |
| 5/2021 | 1,399,036 |
| 6/2021 | 1,410,590 |
| 7/2021 | 1,279,094 |
| 8/2021 | 1,324,064 |
| 9/2021 | 1,273,534 |
| 10/2021 | 1,419,979 |
| 11/2021 | 1,510,665 |
| 12/2021 | 1,670,365 |
| 1/2022 | 1,627,370 |
| 2/2022 | 2,156,797 |
| 3/2022 | 3,078,519 |
| 4/2022 | 2,445,587 |
| 5/2022 | 2,408,306 |
| 6/2022 | 1,868,376 |
| 7/2022 | 1,312,991 |
| 8/2022 | 1,185,378 |
| 9/2022 | 1,034,456 |
| 10/2022 | 1,019,243 |
| 11/2022 | 1,038,707 |
| 12/2022 | 996,758 |
| 1/2023 | 730,549 |
| 2/2023 | 747,692 |
| 3/2023 | 855,668 |
| 4/2023 | 723,429 |
| 5/2023 | 782,926 |
| 6/2023 | 855,442 |
| 7/2023 | 783,919 |
| 8/2023 | 808,342 |
| 9/2023 | 783,998 |
| 10/2023 | 892,270 |
| 11/2023 | 828,385 |
| 12/2023 | 844,048 |
| 1/2024 | 764,934 |
| 2/2024 | 896,828 |
| 3/2024 | 1,034,462 |
| 4/2024 | 1,110,767 |
| 5/2024 | 1,141,739 |
| 6/2024 | 1,200,015 |
| 7/2024 | 1,249,710 |
| 8/2024 | 1,194,098 |
| 9/2024 | 1,202,746 |
| 10/2024 | 1,306,909 |
| 11/2024 | 1,486,858 |
| 12/2024 | 1,656,975 |
| 1/2025 | 1,422,540 |
| 2/2025 | 1,604,756 |
| 3/2025 | 1,933,017 |
| 4/2025 | 1,814,426 |
| 5/2025 | 1,874,419 |
| 6/2025 | 2,188,166 |
| 7/2025 | 2,194,872 |
| 8/2025 | 1,907,834 |
| 9/2025 | 2,075,318 |
| 10/2025 | 2,275,852 |
| 11/2025 | 2,119,066 |
| 12/2025 | 2,074,517 |
| 1/2026 | 1 984 924 |
| 2/2026 | 2,066,705 |
Pozrite si aj detailné informácie o hypotékach
Pýtali ste sa: O koľko klesnú v roku 2025 úroky na hypotékach?
V roku 2026 očakávame stabilizáciu alebo veľmi mierny pokles úrokových sadzieb hypotekárnych úverov. V najbližších rokoch sa nám už nevráti situácia, kedy by bola úroková sadzba okolo 1 %.
NEDOSTATOK NOVOSTAVIEB
V Košiciach je dlhodobý nedostatok novostavieb. Od roku 2020 každoročne klesá počet rozostavaných bytov.
V rámci projektu štátom podporovaného nájomného bývania sa v Košiciach v najbližších desiatich rokoch plánuje postaviť takmer 5400 nájomných bytov, ďalších 2250 bytov vznikne v blízkosti nového závodu spoločnosti Volvo vo Valalikoch.
Line chart. v Košiciach a okolí. Data table with 3 rows and 25 columns follows.
| 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Košice mesto | 908 | 835 | 951 | 1,381 | 1,437 | 1,630 | 1,617 | 1,580 | 1,826 | 1,832 | 2,100 | 2,082 | 2,112 | 1,832 | 2,041 | 2,164 | 2,589 | 2,583 | 2,695 | 2,599 | 2,319 | 2,036 | 1,818 | 1,554 |
| Košice - okolie | 2,125 | 2,097 | 1,190 | 1,225 | 1,189 | 1,205 | 1,253 | 1,296 | 1,409 | 1,529 | 1,587 | 1,734 | 1,801 | 1,779 | 1,770 | 1,810 | 1,892 | 1,988 | 2,033 | 2,096 | 2,104 | 2,161 | 2,167 | 1,953 |
AKÝ BUDE VÝVOJ V ROKU 2026?
Tempo rastu pravdepodobne spomalí
Po silnom raste v roku 2025 očakávame v roku 2026 ďalší rast cien nehnuteľností na Slovensku, avšak pri nižšom tempe. Hlavné faktory — obmedzená ponuka nových bytov, stabilizujúce sa (resp. mierne klesajúce) hypotekárne sadzby a silný dopyt — budú tlačiť ceny nahor, no rast miezd a kúpyschopnosť obyvateľstva budú brzdiť tempo zvyšovania.
Vyšší rast očakávame v najsilnejších regiónoch Bratislavy a Košíc. Vývoj bude citlivo závisieť od rozhodnutí ECB, dynamiky príjmov domácností a od zmien v ponuke nových bytov.
Husákove deti a demografické zmeny
Mladých pracujúcich ľudí do 35 rokov, ktorí si hľadajú prvé bývanie, je čoraz menej a tento trend sa bude prehlbovať. NBS hovorí, že v nasledujúcich rokoch bude tento trend negatívne vplývať na ceny bytov.
Silné ročníky z generácie prezývanej Husákove deti, narodenej v Česko-Slovensku začiatkom 70. rokov 20. storočia už majú otázku bývania väčšinou vyriešenú. Počet pracujúcich od 35 do 49 rokov sa začal znižovať a pokles bude čoraz výraznejší.
Tento vplyv sa však bude prejavovať nerovnomerne — výraznejšie v regiónoch s nižšou ekonomickou atraktivitou a menej v silných mestských lokalitách.
UVAŽUJETE O PREDAJI NEHNUTEĽNOSTI?
Vlastníte dom, byt, pozemok, záhradu, chatu a uvažujete o predaji?
Sme férová realitná kancelária, ktorá pre Vás urobí viac. Vieme, že pre klientov je najdôležitejšia čo najvyššia predajná cena a férová provízia.
S nami však navyše celý predaj prebehne bez starostí, stresu a maximálne bezpečne.
ZDROJE: Národná banka Slovenska, Štatistický úrad SR, ferovo.sk
Predchádzajúce ročníky realitného bulletinu:
Realitný bulletin Košice 2024: Aký bol rok 2024 v Košiciach?
Realitný bulletin Košice 2023: Je už správny čas na kúpu bytu?
Realitný bulletin Košice 2022: Ceny bytov v závere roka rýchlo klesali. Aký bude rok 2023?
Realitný bulletin Košice 2021: Ceny košických bytov rástli, úroky klesali a šušká sa o bubline. Aký bol rok 2021 v realitách?
Realitný bulletin Košice 2020
Realitný bulletin Košice 2019
