Ceny bytov v závere roka rýchlo klesali. Aký bude rok 2023?

REALITNÝ BULLETIN
KOŠICE 2022

Každoročné najväčšie zhrnutie košického realitného trhu

NAJSKÔR RÝCHLY RAST A POTOM PÁD

Kým v prvej polovici roka 2022 ceny košických nehnuteľností ešte rástli, tak v druhej už prišla výrazná korekcia a to najmä pri sídliskových panelákoch, ktoré od svojho letného vrcholu zlacneli aj o viac ako 15%.

Ceny nehnuteľností v Košiciach sú však ešte stále o 9% vyššie ako koncom roka 2021.

(1)ceny nehnuteľností na bývanie 12/2022 vs. 12/2021

+ 9 % (1)

Pozrite si aj detailné informácie o vývoji cien nehnuteľností v Košiciach

DOSTUPNOSŤ BÝVANIA JE HISTORICKY NAJHORŠIA

V roku 1993 sme si za priemernú mesačnú mzdu mohli kúpiť 0,81 m2 bytu, pred prasknutím bubliny v roku 2008 to bolo už iba 0,46 m2 a v roku 2022 sme ešte nižšie, na úrovni 0,44 m2.

Dostupnosť bývania je teda najhoršia v histórii.

Pýtali ste sa: Oplatí sa ešte kúpiť investičný byt?

Takmer každý druhý predaný byt v Košiciach za uplynulé 2 roky bol tzv. investičný.  S rýchlo rastúcimi cenami bytov, rastom úrokových sadzieb, dražejúcimi energiami a stavebnými materiálmi potrebnými na rekonštrukciu však investičné byty stratili na atraktivite a ich návratnosť sa značne predĺžila, keďže nájomné v pandemických rokoch zaostávalo za rastom cien bytov.

Trend zlacňovania bytov z konca roka 2022 a rastu nájomného však môže v roku 2023 priniesť nové atraktívne investičné príležitosti.

RÁSTLO AJ NÁJOMNÉ

S rastom cien nehnuteľností, úrokových sadzieb hypoték a zhoršujúcou sa dostupnosťou bývania rastie dopyt po prenájmoch.

Prenajímateľom, ktorí kúpu bytu financovali hypotékou, bude v dôsledku vyšších úrokov narastať splátka hypotéky, ktorú následne prenášajú na nájomcu. Na raste nájomného má výrazný podiel aj rast cien energií.

(2)cena nájomného v nehnuteľnostiach na bývanie 12/2022 vs 12/2021

+ 11 %(2)

PRÍJEM Z PRENÁJMU UŽ NEZATAJÍTE

V roku 2023 už finančná správa uvidí, kto zarába na prenájme bytu cez rôzne digitálne platformy, napríklad cez Airbnb či Booking a takýto príjem už nebude možné zatajiť.

Začína platiť novela zákona o medzinárodnej pomoci a spolupráci pri správe daní, ktorá zavádza povinnosť pre prevádzkovateľov digitálnych platforiem oznamovať daniarom informácie o predávajúcich využívajúcich ich platformu na predaj tovarov a služieb, ako aj o ich príjmoch.

VYŠŠIE ÚROKY A VÝRAZNE MENEJ HYPOTÉK

Priemerná úroková sadzba hypotekárneho úveru sa v závere roka zvýšila na 3%. Naposledy bola takto vysoko v roku 2014. Medziročne úroky vzrástli z 0,93% v novembri 2021 na 3% v novembri 2022.

Ochladzovanie na realitnom trhu potvrdzuje vývoj nových úverov na bývanie. Tie od svojho marcového vrcholu na úrovni 3 miliárd eur klesli v závere roka na 1 miliardu eur v nových úveroch mesačne.

(3)úroková sadzba hypotéky 11/2022 vs 11/2021
(4)objem nových hypoték 11/2022 vs 3/2022

ÚROKOVÉ SADZBY
 
+ 2 %(3)

NOVÉ ÚVERY
 
- 65 %(4)

Pozrite si aj detailné informácie o hypotékach

PRÍSNEJŠIE HYPOTÉKY PRE ĽUDÍ NAD 40 ROKOV

NBS od januára 2023 sprísňuje hypotéky. Ak splácanie úveru presahuje do dôchodku, teda jeho splatnosť nastane po 65. roku veku klienta, bude mať upravený limit na celkovú zadlženosť k príjmu (DTI). Čím je človek starší, tým menší úver dostane. Do 40. roku veku je to osemnásobok ročných príjmov, potom sa každý rok znižuje 0,25 bodu.

Napríklad klient vo veku 45 rokov s mesačným čistým príjmom 1 000 € si bude môcť zobrať maximálny úver vo výške 81 000 € (6,75 x 12 mesiacov x 1 000 €).

Pýtali ste sa: Porastú v roku 2023 úroky na hypotékach?

V roku 2023 očakávame ďalší rast úrokových sadzieb hypotekárnych úverov. Prognózy analytikov hovoria o raste na úroveň 3,5 až 5 %.

Klienti, ktorí nemajú zafixované úroky preto musia počítať s vyššími splátkami. Na každých 100 000 eur úveru pri raste sadzieb o 2 % sa mesačná splátka navýši približne o 100 eur.

NEDOSTATOK NOVOSTAVIEB

V Košiciach je dlhodobý nedostatok novostavieb. Vzhľadom na pomalé povoľovacie procesy nemožno očakávať, že sa ich výstavba najbližšie roky zvýši.

Stavebná produkcia bytových budov síce v 3. štvrťroku medziročne vzrástla o 18 % ale poklesol počet začatých bytov, ako aj vydaných stavebných povolení, čo je dôsledkom ochladzovania realitného trhu aj neistoty ďalšieho vývoja.

Z dôvodu obmedzenej ponuky nových bytov a rastúcich nákladov developerov nemožno očakávať výraznejšie zlacnenie novostavieb. Developeri pravdepodobne radšej výstavbu odložia na neskôr, než by mali byty predávať so stratou.

(5)vydané stavebné povolenia na bytové domy 1 - 3Q/2022 vs 1-3Q/2021

STAVEBNÉ POVOLENIA
 
- 20 %(5)

NA KATASTRI ZAPLATÍME VIAC

Od 01. 07. 2023 sa s veľkou pravdepodobnosťou zvýšia poplatky na katastri. Aktuálne je štandardná sadzba za návrh na vklad do katastra vo výške 66 eur, pri zrýchlenom vklade (do 15 dní) 266 eur.

Po novom bude štandardný poplatok za tento úkon 92 eur, pri zrýchlenom úkone 292 eur. Vyššie poplatky sa budú platiť aj pri elektronickom návrhu. Zo súčasných 33 eur to bude 46 eur. V prípade urýchleného elektrického konania sa suma zvýši zo 133 eur na 146 eur.

Ak ste sa v priebehu roka 2022 stali vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľností, tak nezabudnite do 31.1.2023 podať daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti.

AKÝ BUDE VÝVOJ V ROKU 2023?

V roku 2023 predpokladáme pokračovanie trendu zlacňovania nehnuteľností zo záveru roka 2022. Najvýraznejšie klesnú ceny sídliskových bytov, u ktorých od jesene 2022 sledujeme nevídané hromadenie ponuky.

Po rýchlom raste cien rekreačných nehnuteľností v pandemických rokoch predpokladáme ich korekciu. Pokles cien sa nevyhne ani kvalitnejším bytom, rodinným domom a novostavbám, avšak nebude taký výrazný ako pri rekreačných nehnuteľnostiach a sídliskových panelákoch.

Hlavným dôvodom znižovania cien bude rast úrokov a prísnejšie pravidlá pre hypotéky, vysoká inflácia, neistota z budúceho vývoja a energetická kríza. Pri rastúcich nákladoch na energiu zohrajú významnú úlohu prijaté vládne opatrenia.

Na druhej strane,  tisícky novovzniknutých pracovných miest súvisiacich s príchodom automobilky Volvo vyvolajú nový dopyt po bývaní, ktorý zákonite povedie k ďalšiemu rastu cien nehnuteľností v strednodobom horizonte.

AKÝ BUDE VÝVOJ?
 
POKLES CIEN

UVAŽUJETE O PREDAJI NEHNUTEĽNOSTI?

Predajte za najvyššiu cenu a bez starostí

Vlastníte dom, byt, pozemok, záhradu, chatu a uvažujete o predaji?

Sme férová realitná kancelária, ktorá pre Vás urobí viac. Vieme, že pre klientov je najdôležitejšia čo najvyššia predajná cena a férová provízia. S nami však navyše celý predaj prebehne bez starostí, stresu a maximálne bezpečne.

V ponuke už aj najvýhodnejší okamžitý odkup nehnuteľnosti bez poplatku.

Ing. Lorant Szabo

Realitný maklér
0910 584 228
szabo@ferovo.sk

ZDROJE: Národná banka Slovenska, Štatistický úrad SR, nehnutelnosti.sk, byto.sk, redo.sk, ferovo.sk

Kde všade ste sa o nás dočítali:

Zavolajte nám