REALITNÝ BULLETIN
KOŠICE 2023
Každoročné najväčšie zhrnutie košického realitného trhu
TRH V ROKU 2023 NEMAL VÍŤAZAZnižovanie cien nehnuteľností a zvyšovanie úrokov neprospieva ani kupujúcim, ani predávajúcim. Nižšie ceny kupujúcim nekompenzujú zvýšené náklady na hypotéky a predávajúci museli prijať fakt, že za svoj byt nedostanú toľko, ako pred rokom.
CENY NEHNUTEĽNOSTÍ KLESALI
V Košiciach klesli ceny nehnuteľností na úroveň roka 2021, medziročne o 13%.
- 13 % (1)
Pozrite si aj detailné informácie o vývoji cien nehnuteľností v Košiciach
DOSTUPNOSŤ BÝVANIA JE HISTORICKY NAJHORŠIA
Aj keď v roku 2023 vzrástli mzdy a klesli ceny nehnuteľností, dostupnosť bývania na Slovensku je najhoršia Európe. Na kúpu vlastného bývania potrebujeme viac ako 14 čistých ročných platov.
Pozrite si aj detailné porovnanie vývoja miezd, cien nehnuteľností a dostupnosti bývania.
Pýtali ste sa: Oplatí sa ešte kúpiť investičný byt?
V rokoch 2021 a 2022 bol takmer každý druhý predaný byt v Košiciach tzv. investičný. S rýchlo rastúcimi cenami bytov, rastom úrokových sadzieb, cien energií a nákladov na rekonštrukciu však investičné byty stratili na atraktivite a ich návratnosť sa značne predĺžila.
Pokračujúci trend zlacňovania bytov a rastu nájomného však prináša nové atraktívne investičné príležitosti.
NÁJOMNÉ RÁSTLO
Zvýšené úrokové sadzby limitujú výšku hypotéky a mnohým ju pri súčasných prísnych pravidlách ani neschvália, čo vytvára ďalší dopyt po nájomnom bývaní.
A navyše, prenajímatelia prenášajú zvýšené splátky úverov a ceny energií na nájomcov.
+ 8 %(2)
PRÍJEM Z PRENÁJMU UŽ NEZATAJÍTE
Od roku 2023 už finančná správa vidí, kto zarába na prenájme bytu cez rôzne digitálne platformy, napríklad cez Airbnb či Booking a takýto príjem už nebude možné zatajiť.
Začala totiž platiť novela zákona o medzinárodnej pomoci a spolupráci pri správe daní, ktorá zavádza povinnosť pre prevádzkovateľov digitálnych platforiem oznamovať daniarom informácie o predávajúcich využívajúcich ich platformu na predaj tovarov a služieb, ako aj o ich príjmoch.
VYŠŠIE ÚROKY A VÝRAZNE MENEJ HYPOTÉK
Priemerná úroková sadzba hypotekárneho úveru sa v závere roka zvýšila nad 4%. Naposledy bola takto vysoko v roku 2013. Medziročne úroky vzrástli z 2,82 % na 4,01 %.
Ochladzovanie na realitnom trhu potvrdzuje vývoj nových úverov na bývanie. Tie sa v roku držali pod úrovňou 900 mil. € v nových úveroch mesačne. V porovnaní s 3 000 mil. € v roku 2022 ide o značný prepad.
ÚROKOVÉ SADZBY
+ 1,2 %(3)
NOVÉ ÚVERY
- 14 %(4)
Pozrite si aj detailné informácie o hypotékach
PRÍSNEJŠIE HYPOTÉKY PRE ĽUDÍ NAD 40 ROKOV
NBS od januára 2023 sprísnila hypotéky. Ak splácanie úveru presahuje do dôchodku, teda jeho splatnosť nastane po 65. roku veku klienta, bude mať upravený limit na celkovú zadlženosť k príjmu (DTI). Čím je človek starší, tým menší úver dostane. Do 40. roku veku je to osemnásobok ročných príjmov, potom sa každý rok znižuje 0,25 bodu.
Napríklad klient vo veku 45 rokov s mesačným čistým príjmom 1 000 € si bude môcť zobrať maximálny úver vo výške 81 000 € (6,75 x 12 mesiacov x 1 000 €).
BONIFIKÁCIA HYPOTÉK
Parlament schválil dotovanie hypoték. Dlžníci si tento rok budú môcť uplatniť jednorazový daňový bonus do výšky 150 eur mesačne, najviac 1 800 eur ročne.
Príspevky bude štát vyplácať od roku 2024 na základe žiadosti dlžníka. Výška príspevku sa bude počítať z rozdielu medzi pôvodnou a zvýšenou splátkou po prvom refixe v tej istej banke. Poskytnutý príspevok bude vo výške 75 % tohto rozdielu, s maximom 150 eur mesačne a celkovým ročným limitom 1 800 eur.
Príspevok bude prístupný len pre dlžníkov s príjmom do 1,6-násobku priemernej mzdy (2 086 eur mesačne, dvojnásobok pre pár)
Pýtali ste sa: Porastú v roku 2024 úroky na hypotékach?
V roku 2024 už neočakávame ďalší rast úrokových sadzieb hypotekárnych úverov. Takmer s určitosťou sa nám však v najbližších rokoch nevráti situácia, kedy by bola úroková sadzba pod 1 % a úroky by nemali klesnúť pod hodnotu inflácie (efektívny úrok by už nemal byť záporný, ako tomu bolo v minulosti)
Súbežne so znižovaním inflácie predpokladáme pomalé znižovanie úrokových sadzieb, a teda o niečo lacnejšie hypotekárne úvery.
NEDOSTATOK NOVOSTAVIEB
STAVEBNÉ POVOLENIA
- 23 %(5)
V Košiciach je dlhodobý nedostatok novostavieb. Vzhľadom na pomalé povoľovacie procesy nemožno očakávať, že sa ich výstavba najbližšie roky zvýši.
Medziročný pokles počtu začatých bytov súvisí s neistotou na realitnom trhu a utlmeným dopytom. Developeri mnohé projekty pozastavili a spustia ich až po zlepšení nálady na realitnom trhu.
AKÝ BUDE VÝVOJ V ROKU 2024?
Kupujúci už nevyčkávajú
Najvýraznejší prepad cien majú nehnuteľnosti už za sebou. V roku 2024 predpokladáme stabilizáciu trhu a mierne zvýšenie cenového rozdielu medzi novostavbami a staršími bytmi a domami.
V závere roka 2023 evidujeme zmeny nálad na trhu. Pribúdajú kupujúci, ktorí pochopili, že vyčkávať na pád cien nehnuteľností či nižšie úrokové sadzby už nemá zmysel. Rok 2024 by mal byť obdobím akceptácie zmien, ktoré nastali od jesene 2022.
Kto nemusel predať, radšej prenajíma
Keď majitelia bytov zistili, že ich nemôžu predať za sumu, ktorú očakávali, rozhodli sa byty dočasne prenajať a odložiť ich predaj. Ponuka bytov na predaj je preto naďalej nízka. Prenajímaných bytov je síce viac, ale aj tak nestíhajú pokryť dopyt spôsobený zhoršenou dostupnosťou vlastného bývania.
Trh čaká na Volvo
Tisícky novovzniknutých pracovných miest súvisiacich s príchodom automobilky Volvo vyvolajú nový dopyt po bývaní, ktorý zákonite povedie k ďalšiemu rastu cien nehnuteľností a nájomného.
Husákove deti a demografické zmeny
Mladých pracujúcich ľudí do 35 rokov, ktorí si hľadajú prvé bývanie, je čoraz menej a tento trend sa bude prehlbovať. NBS hovorí, že v nasledujúcich rokoch bude tento trend negatívne vplývať na ceny bytov.
Silné ročníky z generácie prezývanej Husákove deti, narodenej v Česko-Slovensku začiatkom 70. rokov 20. storočia už majú otázku bývania väčšinou vyriešenú. Počet pracujúcich od 35 do 49 rokov sa začal znižovať už tento rok a pokles bude čoraz výraznejší.
NAŠE OBĽÚBENÉ PROJEKTY
Rezidencia Pereš, navrhnutá s ohľadom na potreby náročných klientov, ponúka veľkorysé byty s krásnymi výhľadmi. Rezidencia prepája mesto s vidiekom a svojím charakterom pripomína bývanie v rodinnom dome. Tichá ulica, spoločná záhrada s altánkom, 2 parkovacie miesta a moderné technológie z nej robia ideálne miesto pre pokojné rodinné bývanie.
Viac na www.rezidenciaperes.sk
Projekt MEANDER Ždaňa si získal obľubu najmä u miestnych a rodákov z okolitých obcí. Blízkosť pripravovaného závodu Volvo z neho robí aj jednu z najlepších investičných príležitostí na trhu. Vďaka moderným technológiám si majitelia nových bytov budú môcť dopriať vyšší štandard bývania a nízke prevádzkové náklady. V projekte je dostupných ešte niekoľko voľných bytov.
Viac na www.meanderzdana.sk
UVAŽUJETE O PREDAJI NEHNUTEĽNOSTI?
Vlastníte dom, byt, pozemok, záhradu, chatu a uvažujete o predaji?
Sme férová realitná kancelária, ktorá pre Vás urobí viac. Vieme, že pre klientov je najdôležitejšia čo najvyššia predajná cena a férová provízia.
S nami však navyše celý predaj prebehne bez starostí, stresu a maximálne bezpečne.
Ing. Lorant Szabo
Realitný maklér
0910 584 228
szabo@ferovo.sk
ZDROJE: Národná banka Slovenska, Štatistický úrad SR, nehnutelnosti.sk, byto.sk, redo.sk, ferovo.sk
