Ceny nehnuteľností Košice

Vývoj cien nehnuteľností: Košice, Košický kraj

Kvartálny vývoj cien

Kvartálny vývoj cien nehnuteľností v Košickom kraji ukazuje výraznú cyklickosť trhu, s prudkým rastom pred rokom 2008, následnou korekciou a dlhším obdobím stagnácie. Od roku 2020 prichádza najdynamickejšia rastová fáza, ktorá prekonáva historické maximá a je ťahaná najmä dostupnosťou financovania.

Chcete vedieť presnú cenu Vašej nehnuteľnosti?

Bezplatne a nezáväzne vyhotovíme Cenový posudok Vašej nehnuteľnosti v Košiciach a okolí. Stačí ak vyplníte krátky formulár a budeme Vás kontaktovať, ďakujeme.

Ako sa rokmi menila dostupnosť bývania?

Sú dnes byty naozaj menej dostupné ako boli v minulosti? Ceny bytov dlhodobo rastú rýchlejšie než mzdy, čo systematicky zhoršuje dostupnosť bývania. Po roku 2020 sa tento rozdiel výrazne prehĺbil a trh sa odtrhol od príjmovej reality domácností. Korekcia v roku 2023 bola len čiastočná a dostupnosť bývania sa na pôvodné úrovne nevrátila.

Porovnanie vývoja miezd a cien bytov za m2 od roku 1993 až po súčasnosť


 

V roku 1993 sme si za priemernú mesačnú mzdu mohli kúpiť 0,81 m2 bytu, v roku 2008 to bolo už iba 0,46 m2 a v roku 2025 0,51 m2.

 

Ukazovateľ m² bytu za priemernú mzdu priamo odhaľuje dostupnosť bývania – čím nižšia hodnota, tým horšia dostupnosť. Od začiatku 2000-tych rokov dochádza k výraznému poklesu, pričom najhoršia dostupnosť bola zaznamenaná v rokoch 2007–2008 a opäť po roku 2020. Krátkodobé zlepšenie po roku 2023 je len čiastočné a dostupnosť bývania zostáva výrazne horšia než v 90. rokoch.

Dostupnosť bývania v EÚ

Koľko priemerných ročných miezd potrebuje človek na kúpu nového bytu s rozlohou 70 m² v jednotlivých mestách?

Vývoj úrokových sadzieb hypoték

Na dostupnosť bývania má zásadný vplyv výška úrokov hypotekárnych úverov.

Úrokové sadzby hypotekárnych úverov na Slovensku dlhodobo klesali z úrovní okolo 8 % až na historické minimum pod 1 % v roku 2021, čo zásadne zvýšilo dostupnosť financovania a podporilo rast cien nehnuteľností. Obrat nastal v roku 2022, keď rýchly rast sadzieb výrazne zdražil úvery a ochladil dopyt na trhu. Následná stabilizácia a mierny pokles sadzieb naznačujú postupnú adaptáciu trhu na nové, vyššie úrokové prostredie.

Vývoj objemu nových úverov na bývanie

Objem nových úverov na bývanie na Slovensku jasne odráža cykly realitného trhu – rekordné objemy v rokoch 2021–2022 boli dôsledkom extrémne lacného financovania a vysokého dopytu. Prudký pokles v roku 2023 potvrdzuje citlivosť trhu na rast úrokových sadzieb, keď dopyt po hypotékach výrazne ochladol. Postupné oživenie v rokoch 2024–2025 naznačuje návrat dopytu, avšak na vyšších úrokových úrovniach než v predchádzajúcom cykle.

Inflácia vs úrokové sadzby vs ceny nehnuteľností

Porovnanie indexov ukazuje, že ceny nehnuteľností v Košickom kraji boli v posledných rokoch ťahané primárne poklesom úrokových sadzieb hypoték a lacným financovaním, nie fundamentmi ako rast príjmov či inflácia. Obdobie 2020–2022 predstavuje typický prehriaty trh, kde ceny rástli aj napriek tomu, že inflácia ich rast nevysvetľovala. Následná reakcia na rast úrokových sadzieb prišla s oneskorením, čo potvrdzuje cyklické správanie realitného trhu.

Vývoj počtu obyvateľov v Košiciach

Košice dlhodobo čelia postupnému poklesu počtu obyvateľov, ktorý je kombináciou starnutia populácie, nízkej pôrodnosti a výrazného presunu obyvateľov do satelitných obcí v okolí mesta. Tento trend však nie je špecifikom Košíc — podobnému demografickému vývoju čelí väčšina miest na východnom Slovensku. Z pohľadu realitného trhu je však podstatné, že Košice zostávajú prirodzeným ekonomickým, univerzitným a administratívnym centrom regiónu. Aj v prípade pokračujúceho regionálneho úbytku populácie majú schopnosť koncentrovať obyvateľstvo, pracovné príležitosti aj kapitál z okolitých okresov. Práve táto centralizačná schopnosť je dôvodom, prečo si košické nehnuteľnosti dlhodobo udržiavajú investičný potenciál výrazne lepšie než menšie mestá v regióne.

Články súvisiace s cenami nehnuteľností

Naša realitná kancelária v médiách

Call Now Button