Hrozí po rekordnom zdražovaní nehnuteľností realitná bublina?
Realitná bublina vzniká neprirodzeným dopytom po nehnuteľnostiach, vyplývajúcim z optimizmu spotrebiteľov o budúcnosti ekonomiky. Spravidla ju vyvoláva centrálna banka umelým znižovaním úrokových sadzieb. Spotrebitelia za „lacné“ úvery kupujú nehnuteľnosti, ktoré by bez týchto stimulov nekupovali.
Vyšší dopyt znamená vyššie ceny a zároveň výstavbu nehnuteľností, ktoré by inak na trhu nemali opodstatnenie.
Realitná bublina praskne keď spotrebitelia nebudú schopní akceptovať nadhodnotené ceny nehnuteľností. Za súčasnej situácie to možno očakávať len v prípade, že dôjde k významného rastu úrokových sadzieb, čo je však veľmi málo pravdepodobné, keďže ECB si dáva za cieľ zachovávať cenovú dostupnosť úverov, podporovať prístup podnikov a domácností k úverom a zvýšiť úverovú kapacitu bánk.
Nežijeme v izolovanom prostredí. Sme malou krajinou s otvorenou ekonomickou v ktorej vývoj cien nehnuteľností do veľkej miery závisí od vývoja na svetových trhoch. Lokálny vývoj tempa novej výstavby, dostupnosti hypoték či zamestnanosti a pandémie môže priniesť menšie korekcie, avšak v zásade budeme kopírovať situáciu v európskom priestore. Akékoľvek výrazne zníženie cien oproti zvyšku Európy by znamenalo okamžitý prílev zahraničného kapitálu a zvýšenie dopytu.
Zdravie realitného trhu a cenovú bublinu sleduje vo svojich analýzach Národná banka Slovenska. Zostavuje takzvaný Kompozitný index, v ktorom dáva do pomeru ceny nehnuteľností, mzdy, nájomné, úroky na hypotékach, novú výstavbu, HDP a infláciu.
Hodnota tohto indexu nám napovie, či sme vo fáze prepadu, rovnováhy, vzostupu, rizika alebo vysokého rizika. Aktuálne má index rastúci trend trh sa nachádza vo fáze rizika.
Aj keď sú dnes ceny približne o 25 percent vyššie ako v roku 2008, neznamená to automaticky, že sa nachádzame v bubline. V roku 2008 sme totižto mali výrazne nižšie platy a vyššie úrokové sadzby hypoték.
Myslíte si, že v roku 2022 porastú úrokové sadzby hypoték?
Je veľmi málo pravdepodobné, že dôjde k ich výraznejšiemu rastu, keďže Európska centrálna banka, ktorá určuje výšku úrokových sadzieb, si dáva za cieľ zachovávať cenovú dostupnosť úverov, podporovať prístup podnikov a domácností k úverom a zvýšiť úverovú kapacitu bánk.
