Leto 2020 bolo z pohľadu vývoja na trhu nehnuteľností v histórii Slovenska mimoriadne špecifické. Pokračujúci dopyt po nehnuteľnostiach a rast ich cien súvisel s priaznivými podmienkami zo začiatku roka, v kontraste s negatívnym dopadom koronakrízy na celú makroekonomickú situáciu – klesajúce HDP, mzdy či disponibilný príjem:
- v 2. štvrťroku 2020 sa ekonomika medzištvrťročne prepadla o 8,3 %;
- na trhu práce ubudlo približne 26 tis. pracovných miest;
- mzdy vo vybraných odvetviach poklesli o 1,8 %;
- inflácia HICP dosiahla v júli 1,8 % (rast cien bol najnižší za posledné 3 roky);
- domácností obmedzili úvery (obmedzilo sa financovanie spotreby úverovými produktmi), naďalej však pretrváva záujem o úvery na nehnuteľnosti, čo tlačí ich ceny smerom nahor.
Na cenách nehnuteľností sa však tento prepad makroekonomických ukazovateľov zatiaľ neodrazil. Sme teda svedkami roztvárania nožníc medzi vývojom cien nehnuteľností a základných fundamentov.
Môžeme dnes hovoriť o realitnej bubline?
Najlepšiu odpoveď nám dá kompozitný index, založený na týchto pomerových ukazovateľoch:
- reálna cena bývania,
- cena/príjem,
- cena/nájom,
- úvery na bývanie/hrubý disponibilný príjem domácností,
- objem výstavby bytových budov/HDP.
Hodnoty kompozitných indexov sa v 2. štvrťroku 2020 výrazne zvýšili smerom k pásmu Rizika a Bubliny.
Hodnoty kompozitných indexov sa v 2. štvrťroku 2020 výrazne zvýšili smerom k pásmu Rizika a Bubliny. Ceny nehnuteľností rástli, zatiaľ čo klesol disponibilný príjem a kleslo aj nájomné. Hlavným dôvodom poklesu nájomného je výrazné zvýšenie ponuky [majitelia bytov boli nútení prejsť od krátkodobého nájmu (Airbnb, booking) k dlhodobému nájmu]. Zvýšil sa tiež objem úverov domácností na kúpu nehnuteľnosti. Predpokladaný pokles HDP a nárast stavebnej produkcie bytových budov zapríčinili rast aj posledného indikátora, objemu výstavby bytových budov k HDP.
ZDROJ: NBS
Aký očakávame vývoj?
Vývoj v nasledujúcom období bude závisieť predovšetkým od priebehu koronakrízy a miery prijatých opatrení. Uzatvorenie ekonomiky by mohlo vyvolať ďalšiu vlnu prepadu ekonomických ukazovateľov. Vo všeobecnosti sa však očakáva oživenie ekonomiky, rast zamestnanosti (najmä vracajúci sa zamestnanci v službách) a mierne ochladenie dopytu po nehnuteľnostiach.
Hodnoty kompozitných indexov by sa mali vrátiť späť do pásma Vzostupu, resp. Rovnováhy. Zvyšovanie úrokových sadzieb hypotekárnych úverov je nepravdepodobné.
