Košice

Košice dlhodobo čelia postupnému poklesu počtu obyvateľov, ktorý je kombináciou starnutia populácie, nízkej pôrodnosti a výrazného presunu obyvateľov do satelitných obcí v okolí mesta. Tento trend však nie je špecifikom Košíc — podobnému demografickému vývoju čelí väčšina miest na východnom Slovensku. Z pohľadu realitného trhu je však podstatné, že Košice zostávajú prirodzeným ekonomickým, univerzitným a administratívnym centrom regiónu. Aj v prípade pokračujúceho regionálneho úbytku populácie majú schopnosť koncentrovať obyvateľstvo, pracovné príležitosti aj kapitál z okolitých okresov. Práve táto centralizačná schopnosť je dôvodom, prečo si košické nehnuteľnosti dlhodobo udržiavajú investičný potenciál výrazne lepšie než menšie mestá v regióne.

Rok	Kavečany	Ťahanovce - obec	Sever	Staré Mesto	Sídlisko Ťahanovce	Džungľa	Lorinčík	Pereš	Myslava	Západ	Šaca	Poľov	KVP	Luník IX	Dargoských Hrdinov	Košická Nová Ves	Barca	Šebastovce	Krásna	Nad jazerom	Juh	Vyšné Opátske
1996	922	1.542	22.145	23.631	18.234	379	323	745	1.640	43.803	4.490	1.016	27.241	3.027	30.119	1.950	2.620	538	3.136	26.936	25.845	1.324
1997	918	1.921	22.004	23.365	19.496	366	324	784	1.654	43.498	4.570	1.010	27.090	3.071	30.057	1.959	2.623	525	3.160	26.839	25.615	1.321
1998	916	1.975	21.873	23.068	20.001	359	324	821	1.651	43.319	4.591	1.039	26.952	3.346	29.961	1.970	2.675	519	3.201	26.680	25.373	1.327
1999	925	2.007	21.680	22.822	20.572	360	337	851	1.659	43.144	4.665	1.049	26.894	3.881	29.765	1.983	2.715	539	3.241	26.419	25.019	1.347
2000	937	2.007	21.538	22.632	21.040	356	339	913	1.685	42.935	4.748	1.060	26.830	4.238	29.775	2.034	2.722	546	3.259	26.224	24.898	1.364
2001	951	1.999	21.499	22.456	21.309	346	336	999	1.706	42.866	4.806	1.058	26.656	4.577	29.642	2.073	2.706	552	3.284	26.049	24.729	1.392
2002	1.026	1.808	20.184	21.846	22.983	448	355	1.095	1.688	40.335	4.853	1.084	25.619	4.682	28.197	2.346	3.080	606	3.470	24.875	23.406	1.523
2003	1.071	1.829	20.138	21.719	23.160	474	365	1.109	1.729	39.986	4.921	1.088	25.484	4.942	28.041	2.384	3.113	612	3.552	24.798	23.220	1.546
2004	1.089	1.753	19.967	21.451	23.345	484	378	1.145	1.788	39.847	5.010	1.093	25.523	5.150	27.937	2.412	3.175	618	3.593	24.774	22.902	1.572
2005	1.101	1.662	19.885	21.234	23.524	498	381	1.175	1.836	39.869	5.096	1.100	25.431	5.368	27.844	2.447	3.233	612	3.615	24.676	22.717	1.567
2006	1.093	1.746	19.773	20.809	23.751	523	393	1.227	1.865	39.691	5.204	1.099	25.381	5.572	27.667	2.485	3.275	615	3.696	24.654	22.494	1.583
2007	1.116	2.074	19.824	20.622	23.482	530	396	1.281	1.904	39.509	5.297	1.077	25.294	5.718	27.431	2.522	3.281	619	3.754	24.552	22.355	1.599
2008	1.139	2.088	19.718	20.396	23.454	547	405	1.361	1.962	39.352	5.329	1.097	25.037	5.905	27.232	2.582	3.304	620	3.849	24.422	22.252	1.608
2009	1.155	2.117	19.652	20.424	23.424	564	401	1.406	2.032	39.442	5.380	1.088	24.944	6.070	27.077	2.605	3.308	631	3.959	24.426	22.171	1.604
2010	1.168	2.137	19.599	20.341	23.349	591	411	1.511	2.037	39.410	5.407	1.105	24.726	6.228	26.955	2.647	3.367	645	4.083	24.441	22.094	1.634
2011	1.192	2.407	20.348	20.598	23.264	668	468	1.547	2.019	40.695	5.676	1.109	25.223	6.094	27.424	2.580	3.380	663	4.501	25.679	23.461	1.692
2012	1.217	2.447	20.265	20.483	23.149	659	500	1.594	2.023	40.615	5.698	1.116	25.052	6.163	27.166	2.612	3.409	668	4.625	25.619	23.293	1.791
2013	1.254	2.456	20.303	20.391	23.047	671	543	1.665	2.016	40.567	5.693	1.127	24.858	6.193	26.955	2.637	3.445	670	4.739	25.447	23.180	1.940
2014	1.262	2.458	20.230	20.407	22.809	676	579	1.754	2.070	40.419	5.704	1.136	24.582	6.235	26.741	2.673	3.481	702	4.874	25.335	23.100	2.237
2015	1.289	2.512	20.143	20.379	22.735	679	636	1.838	2.120	40.325	5.728	1.152	24.314	6.304	26.563	2.663	3.502	724	5.051	25.213	22.972	2.358
2016	1.287	2.510	20.110	20.790	22.576	677	654	1.884	2.180	40.092	5.809	1.190	24.069	6.347	26.319	2.660	3.584	732	5.213	24.957	23.070	2.431
2017	1.310	2.529	20.281	20.751	22.340	697	718	1.939	2.257	39.978	5.890	1.198	23.864	6.411	26.169	2.691	3.626	732	5.401	24.803	23.030	2.480
2018	1.337	2.551	20.124	20.698	22.129	703	770	2.010	2.399	39.848	5.961	1.206	23.603	6.499	26.004	2.806	3.677	745	5.627	24.613	22.863	2.584
2019	1.348	2.532	20.151	20.796	21.936	721	811	2.061	2.475	39.657	5.969	1.219	23.490	6.596	25.804	2.883	3.756	745	5.884	24.443	22.693	2.623
2020	1.377	2.538	20.152	20.861	21.748	745	888	2.087	2.540	39.409	6.032	1.217	23.253	6.689	25.578	2.957	3.734	758	6.101	24.215	22.572	2.687
2021	1.336	2.234	18.969	20.050	20.556	759	992	2.112	2.615	37.331	5.701	1.172	22.025	7.086	24.993	2.931	3.676	778	6.010	22.376	21.085	2.671
2022	1.361	2.187	18.690	20.066	20.339	765	1.097	2.143	2.671	36.984	5.690	1.186	21.839	7.129	24.673	3.050	3.710	775	6.107	22.112	20.904	2.734
2023	1.361	2.195	18.424	20.137	20.081	767	1.155	2.168	2.683	36.621	5.744	1.193	21.675	7.146	24.397	3.154	3.710	772	6.179	21.998	20.724	2.760
2024	1.355	2.180	18.237	20.236	19.826	769	1.203	2.205	2.681	36.275	5.706	1.188	21.471	7.185	24.158	3.178	3.656	788	6.282	21.721	20.599	2.779
2025	1.388	2.189	18.073	20.200	19.596	797	1.290	2.226	2.687	35.899	5.679	1.196	21.356	7.236	23.822	3.142	3.623	787	6.396	21.391	20.442	2.871

Na základe analytického prepojenia demografických dát a aktuálneho vývoja realitného trhu sme vypočítali celkovú hodnotu fondu nehnuteľností určených na bývanie v Košiciach. Celkový objem majetku alokovaný v košických bytoch a domoch dosahuje približne 25 miliárd eur. V prepočte na jedného obyvateľa mesta tak pripadá pomyselný podiel na rezidenčnom trhu vo výške 112 000 €.

Táto suma reflektuje nielen historický objem bytového fondu, ale predovšetkým prudký rast cien z posledných rokov spojený s vysokým investičným potenciálom mesta.

Podklady a metodika výpočtu:

Počet bytov v bytových domoch: 82 317 (zdroj: Sčítanie obyvateľov, domov a bytov)
Počet bytov v rodinných domoch: 12 542 (zdroj: Sčítanie obyvateľov, domov a bytov)
Priemerná výmera nehnuteľnosti: 73,5 m² (zdroj: Sčítanie obyvateľov, domov a bytov)
Priemerná trhová cena: ~ 3 200 € / m² (zdroj: vážený priemer ponukových cien (Férovo SMART / ŠÚ SR))
Počet obyvateľov Košíc: ~ 223 000 (zdroj: evidencia obyvateľstva (stav k r. 2025/2026))
Vypočítaná celková hodnota trhu: 25 000 000 000 € (zaokrúhlený súčin celkovej metráže a priemernej ceny)
Hodnota na jedného obyvateľa: 112 000 € / osoba

Košice zažívajú výrazný prílev zahraničných študentov, čo so sebou prináša aj zvýšený tlak na trh s prenájmami.

Tento rastúci dopyt po bývaní priamo zvyšuje záujem o menšie byty, ako aj o dispozične praktické nehnuteľnosti ideálne pre spolubývanie 2 až 4 študentov. Pre úspešný a stabilný prenájom je kľúčová najmä pešia dostupnosť alebo dobrá dopravná nadväznosť na jednotlivé univerzity.

Odhadovaná veľkosť trhu prenájmov pre zahraničných študentov v Košiciach je 30 000 000€ ročne